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Investisseurs particuliers
Investir dans l’immobilier locatif ne se limite pas à l’acquisition d’un bien. La réussite de votre projet repose sur des structurants : statut juridique, régime fiscal, financement et organisation.
Chez Escapio, nous accompagnons les investisseurs immobiliers que vous exerciez en LMNP, LMP, SCI ou SARL de famille, afin de sécuriser votre activité, optimiser votre fiscalité et maximiser vos rendements.
Comprendre les statuts
de l’investissement immobilier locatif
L’investissement locatif peut s’exercer sous différents statuts, chacun présentant des avantages spécifiques et des impacts fiscaux majeurs.
Il est essentiel de choisir la structure la plus adaptée à votre situation personnelle et à vos objectifs patrimoniaux.
Loueur en Meublé Professionnel (LMP)
Le statut de LMP concerne les investisseurs dont :
- Les recettes locatives annuelles excèdent 23 000€
- Et représentent plus de 50% des revenus du foyer fiscal
Ce statut offre des avantages fiscaux puissants :
- Déduction de l’ensemble des charges liées à l’activité
- Amortissement du bien immobilier et du mobilier
- Récupération possible de la TVA dans certains cas
- Imputation des déficits sur le revenu global sous conditions
Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)
Le statut LMNP concerne les investisseurs dont les revenus locatifs :
- Sont inférieurs à 23 000€ * Ou représentent moins de 50%
des revenus professionnels du foyer fiscal.
Il s’agit d’un statut très répandu en investissement locatif meublé grâce à ses nombreux avantages :
- Amortissement du bien immobilier et du mobilier,
- Déduction des charges (dépenses d’énergie, d’entretien,
frais d’assurance, intérêts d’emprunt, charges de copropriété…) - Le choix entre :
- Le régime micro-BIC : forfait de charges de 50%
- Le régime réel
Société Civile Immobilière (SCI)
La Société Civile Immobilière est l’un des outils les plus utilisés par
les investisseurs immobiliers souhaitant structurer durablement leur patrimoine, investir à plusieurs ou anticiper la transmission de leurs biens.
Contrairement à l’investissement en nom propre, la SCI permet de dissocier la détention du patrimoine de la personne physique,
offrant ainsi une grande souplesse juridique, fiscale et patrimoniale particulièrement appréciée dans une logique long terme.
La SCI répond à de nombreux objectifs stratégiques :
- Investir à plusieurs (conjoints, famille, associés) au sein
d’un cadre juridique sécurisé. - Faciliter la gestion des biens immobiliers : règles claires,
décisions encadrées. - Optimiser la transmission du patrimoine : donation progressive de parts sociales, démembrement.
- Protéger les associés en organisant les pouvoirs et
la gouvernance. - Structurer un patrimoine immobilier sur le long terme, notamment en cas de multi-investissements.
La SCI est adaptée aux projets immobiliers patrimoniaux, qu’il s’agisse de locaux nus, de location meublée (via des montages adaptés) ou
de détention de biens à usage professionnel.
Le choix du régime fiscal de la SCI est déterminant et doit être réfléchi dès la création :
- SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) :
- Les revenus sont imposés directement entre les mains
des associés. - Régime des plus-values immobilières des particuliers favorable à long terme.
- Les revenus sont imposés directement entre les mains
- SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) :
- Les revenus sont imposés au niveau de la SCI et non des associés.
- Possibilité d’amortir le bien immobilier, réduisant fortement le résultat imposable.
- Taux d’imposition souvent plus faible à court et moyen terme.
SARL de famille
La SARL de famille est une structure particulièrement attractive pour les investisseurs immobiliers souhaitant exercer une activité de location meublée tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux
et sécurisé.
Souvent méconnue, elle constitue une alternative stratégique à l’investissement en nom propre ou à la SCI, notamment lorsque l’activité meublée prend de l’ampleur. La SARL de famille est une société commerciale dont les associés sont exclusivement des membres d’une même famille (parents en ligne directe, frères et sœurs, conjoints, partenaires de PACS).
Sa particularité majeure réside dans la possibilité d’opter pour l’impôt sur les revenus (IR) alors même qu’elle exerce une activité commerciale, ce qui n’est pas possible pour une SARL classique.
Elle est ainsi parfaitement adaptée aux projets de location meublée, qu’il s’agisse de LMNP ou de LMP exercée en société.
La SARL de famille répond à des objectifs précis :
- Exercer une activité de location meublée en toute conformité juridique,
- Amortir les biens immobiliers et le mobilier, réduisant fortement l’imposition,
- Regrouper plusieurs membres d’une famille autour d’un projet commun,
- Sécuriser l’activité grâce à un cadre sociétaire,
- Préparer la transmission du patrimoine tout en conservant
le contrôle.
Grâce à l’option à l’IR, la SARL de famille bénéficie du régime des BIC avec de nombreux leviers d’optimisation :
- Déduction de l’ensemble des charges (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, assurances…),
- Amortissement des biens immobiliers et du mobilier,
- Imposition des bénéfices directement entre les mains
des associés selon leur quote-part.
Le choix du régime fiscal est déterminant et doit être réfléchi dès
la création.
Notre accompagnement dédié aux investisseurs
- Analyse de votre situation personnelle et patrimoniale.
- Étude de votre projet et définition de la stratégie patrimoniale.
- Choix du régime fiscal adapté à vos objectifs.
- Mise en place et tenue de comptabilité adaptée à votre situation.
- Gestion des amortissements et des déclarations fiscales.
- Suivi de la rentabilité.
- Optimisation fiscale dans le respect de la réglementation.
- Accompagnement dans la transmission ou la restructuration.
Pourquoi les investisseurs choisissent Escapio ?
- Expertise reconnue dans le domaine de l’investissement locatif.
- Maîtrise des régimes LMNP, LMP, SCI et SARL de famille.
- Vision globale : comptable, fiscale et patrimoniale.
- Accompagnement personnalisé du premier investissement au portefeuille immobilier.
- Accompagnement opérationnel, projet par projet.
- Fourniture d’outils performants pour suivre en temps réel et bénéficier d’une vision claire et structurée de votre patrimoine.
- Sécurisation des choix et optimisation durable de la rentabilité.
Vous investissez ou souhaitez investir dans l’immobilier ? Echangeons sur votre projet et construisons ensemble la meilleure stratégie ?